6.1.1. Mae polisïau Cynllunio Lleol a Chenedlaethol yn darparu rhagdybiaeth o blaid cadw tir cyflogaeth presennol a dyranedig ar gyfer defnydd cyflogaeth traddodiadol, ac mae'n cydnabod y gall tir ac adeiladau o'r fath wynebu pwysau ar gyfer ailddatblygiad amhriodol at ddefnyddiau eraill. Wrth ystyried cynigion di-gyflogaeth ar dir a nodwyd ar gyfer defnyddiau cyflogaeth, mae NCT 23 (cyfeiriwch at baragraff 4.6.9) yn argymell y dylai awdurdodau cynllunio lleol ond ystyried hyn pan fo un neu fwy o'r canlynol yn berthnasol:

• "nid yw'n argoeli y cânt eu hail-feddiannu i'w diben blaenorol;
• mae'r farchnad benodol y mae'r safle yn rhan ohoni wedi ei gorgyflenwi;
• mae'r defnydd cyflogaeth presennol yn cael effaith annerbyniol ar amwynderau neu'r amgylchedd;
• nid yw'r ailddatblygiad arfaethedig yn peryglu'n ormodol safleoedd cyflogaeth cyfagos sydd i'w cadw;
• mae blaenoriaethau eraill, megis yr angen am dai, yn cymryd blaenoriaeth dros ystyriaethau economaidd mwy cyfyng; a/neu
• Mae tir o ansawdd cystal neu well yn cael ei ryddhau yn rhywle arall, hyd yn oed os nad yw hwn o fewn ffiniau'r awdurdod cynllunio lleol."

6.1.2. Mae'r adran ganlynol yn nodi sut y bydd y Cyngor yn ystyried cynigion ar gyfer datblygu defnyddiau ategol a di-gyflogaeth mewn safleoedd cyflogaeth presennol. Yn ogystal, mae'n nodi'r dystiolaeth ategol angenrheidiol sydd ei hangen i gefnogi cynigion o'r fath. Dylid nodi fodd bynnag y gall y math o dystiolaeth sydd ei hangen amrywio yn dibynnu ar amgylchiadau unigol a bod cyngor pellach ar gael gan y Cyngor trwy wasanaethau cyn cais.

6.1.3. At ddibenion Polisïau CDLl MD15 ac MD16, diffinnir 'defnyddiau cyflogaeth' fel y rhai sy'n dod o fewn Dosbarth Defnydd 'B' fel y'i diffinnir yng Ngorchymyn Cynllunio Gwlad a Thref (Dosbarthiadau Defnydd) 1987 (fel y'i diwygiwyd) fel a ganlyn:

• B1 Busnes - Swyddfeydd (ac eithrio'r rhai sy'n dod o fewn dosbarth A2 fel asiantau tai, banciau, broceriaid yswiriant ac ati), ymchwil a datblygu cynhyrchion a phrosesau, diwydiant ysgafn;
• B2 Diwydiant Cyffredinol - prosesau diwydiannol ar wahân i rai sy'n dod o fewn dosbarth B1 megis gweithgynhyrchu a pheirianneg (gan eithrio dibenion llosgi, triniaeth gemegol neu dirlenwi neu wastraff peryglus);
• B8 Storio neu ddosbarthu, megis warysau cyfanwerthu, canolfannau dosbarthu, storfeydd, a hefyd yn cynnwys storio awyr agored e.e. masnachwyr adeiladu.

6.1.4. Mae'r adran hon yn cyfeirio at ddefnyddiau eraill nad ydynt yn dod o fewn y defnyddiau 'B' hyn.

6.2.1 Ar safleoedd cyflogaeth presennol a dyranedig, mae Polisïau CDLl MD14, MD15 a MD16 yn caniatáu cynigion ar gyfer defnyddiau ategol sy'n disgyn y tu allan i'r dosbarth defnydd B, lle maent naill ai'n isradd i fusnes presennol neu lle na fyddai'r cynnig yn effeithio'n faterol ar gymeriad a rôl cyflogaeth y safle, naill ai'n unigol neu'n gronnus. Yn hyn o beth, dylai cynigion newydd nad ydynt yn ddefnydd dosbarth B fod o raddfa briodol a diwallu anghenion gweithwyr yn y cyffiniau yn bennaf, a pheidio â dibynnu ar fasnach basio ychwanegol a fyddai'n denu lefelau sylweddol o draffig ymwelwyr nad ydynt yn gysylltiedig â'r safle cyflogaeth / safle. Felly, rhaid i raddfa'r defnydd atodol fod yn gymesur â graddfa'r ystâd ddiwydiannol.

6.2.2 Mae enghreifftiau o ddefnyddiau ategol cyflenwol yn cynnwys cownteri masnach, caffis neu siopau bwyd, cyfleusterau hamdden a chyfleusterau gofal plant lle maent yn bennaf yn gwasanaethu gweithwyr a chwsmeriaid y safle cyflogaeth. Bydd math a maint y defnydd ategol yn cael eu hasesu mewn perthynas â graddfa a lleoliad y cynnig a'i gyd-destun.

6.2.3. Er mwyn dangos bod cynigion yn ategol i'r safle cyflogaeth, bydd angen i ddatblygwyr roi manylion am sut y bydd y busnes newydd yn gweithredu. Gallai hyn gynnwys Cynllun Busnes sy'n dangos o le mae disgwyl i gwsmeriaid ddod, cyfran y cynhyrchiant incwm gan gwsmeriaid ar y safle o gymharu â masnach allanol, oriau busnes, trefniadau rheoli, manylion gweithredol fel niferoedd staff a chynlluniau llawr mewnol. Os oes angen, gall y Cyngor ystyried cyfyngu ar oriau agor y defnydd ategol i gyd-fynd â gweithrediad y safle cyflogaeth ehangach.

6.2.4. Ar ddyraniadau cyflogaeth strategol a lleol, mae Polisi MD15 yn cyfyngu ar ddefnyddiau ategol i'r rhai sy'n fân o ran natur ac yn uniongyrchol gysylltiedig â natur y busnesau y nodir y safleoedd ar eu cyfer. Yn achos safleoedd cyflogaeth strategol, dylid ystyried yr angen am gyfleusterau ategol ac anweithredol fel rhan o'r cynllun datblygu cyffredinol yn y cam uwchgynllunio.

6.3.1. Sui generis (sy'n golygu 'o'i fath ei hun') yw'r defnyddiau hynny nad ydynt yn dod o fewn dosbarth defnydd penodol fel B1, B2 neu B8 ac mae Polisi MD 16 yn darparu rhagdybiaeth gyffredinol yn erbyn defnyddiau nad ydynt yn B1, B2 a B8. Fodd bynnag, lle maent o raddfa neu natur sy'n debyg i ddosbarth defnydd B nodweddiadol efallai y bydd yn briodol eu caniatáu ar safle cyflogaeth presennol neu ddyranedig gan mai dyma'r lleoliad mwyaf priodol ar eu cyfer.

6.3.2. Yn hyn o beth mae Polisi MD 16 yn datgan:

"Mewn safleoedd cyflogaeth presennol ni chaiff cynigion ar gyfer defnyddiau cyflogaeth nad ydynt yn B1, B2 a B8 ond eu caniatáu lle: Mae'r cynnig ar gyfer [...] defnyddiau sui generis na fyddai'n unigol neu'n gronnus yn arwain at newid materol yn natur y safle cyflogaeth; [...] ac ni fyddai'r cynnig yn peryglu defnyddiau cyflogaeth presennol na chymdogol, yn cael effaith annerbyniol ar amwynder neu'r amgylchedd nac yn arwain at newid materol yn natur y safle cyflogaeth."

6.3.3. Bydd angen ystyried pob achos yn ôl ei deilyngdod ei hun a rhoi sylw i faterion fel:

  – anghenion y defnydd neu fusnes arfaethedig e.e. gofynion graddfa a lleoliad ac argaeledd safleoedd amgen mewn lleoliadau mwy addas mewn mannau eraill i ddarparu ar gyfer y defnydd;
  – y cydnawsedd â defnyddiau busnes cyfagos ac a fyddai'r datblygiad yn arwain at newid materol yn natur y safle cyflogaeth;
  – yr effaith ar y galw a'r cyflenwad o safleoedd addas sydd ar gael ar gyfer anghenion cyflogaeth a nodwyd, h.y. a fyddai'n arwain at golled annerbyniol o dir cyflogaeth, sydd yn barod yn brin ar gyfer ateb y galw; a
  – buddion amgylcheddol, cymdeithasol, economaidd neu eraill y cynnig datblygu gan roi sylw i amcanion ehangach y CDLl ac amcanion polisi.

6.3.4. Gallai enghreifftiau o ddefnyddiau sui generis sy'n debyg o ran natur i ddefnyddiau B1, B2 a B8 gynnwys:

• Safle gwastraff amwynder
• Dyddodi, trin, cadw, storio neu waredu gwastraff adeiladu
• Iard contractwr dymchwel
• Iard gludiant
• Lle llogi peiriannau ac offer diwydiannol neu ddepo cerbydau
• Iard masnachwyr gwaith plymio
• Gorsaf bŵer
• Lle storio neu ddosbarthu masnachwr tywod a graean
• Lle trin sgrap (h.y. iard sgrap)
• Depo cerbydau
• Marchnad gyfanwerthu (ar gyfer cig, pysgod, blodau, llysiau ac ati)

Mae Polisi MD16, maen prawf 5 yn datgan bod rhaid i gynigion "beidio arwain at newid materol yn natur y safle cyflogaeth". Gall newidiadau o'r fath gynnwys lefelau uwch o draffig a galw am barcio sy'n tanseilio atyniad ac effeithiolrwydd gweithredol y safle cyflogaeth. Yn yr un modd, gallai rhai defnyddiau ddenu gwahanol weithwyr neu gwsmeriaid, gan gynnwys grwpiau bregus fel plant neu anifeiliaid, nad ydynt efallai'n gydnaws â defnyddiau sy'n bodoli eisoes o ran sŵn, llwch neu beiriannau ac offer trwm sy'n cael eu defnyddio yn y cyffiniau gan gynnwys cerbydau cludo. Mae angen ystyried y materion hyn yn ofalus gan roi sylw i'r cynigion a'r cyfleoedd penodol i liniaru.

Yn gyffredinol, mae cynigion ar gyfer defnydd di-gyflogaeth megis defnyddiau manwerthu (ac eithrio cownteri masnach a warysau cyfanwerthu) yn fwyaf addas ar gyfer lleoliadau canol tref ac felly byddant fel arfer yn cael eu gwrthsefyll gan y Cyngor yn unol â pholisi cynllunio cenedlaethol a lleol.

6.4.1. Mae Polisi MD16, meini prawf 1, 2, 3 a 4 yn pennu'r amgylchiadau lle gellir ystyried newid defnydd safle sydd eisoes yn bodoli. Mae'r adrannau canlynol yn rhoi rhagor o fanylion am yr amgylchiadau a'r dystiolaeth a fydd yn ofynnol gan ymgeiswyr mewn perthynas â chynigion ar gyfer datblygu defnyddiau anweithredol eraill na fyddai'n cael eu hystyried yn ddefnyddiau 'ategol' na 'sui generis' cymharol a ddisgrifir yn adran 6.3 uchod.

6.4.2. Rhaid i bob cynnig a asesir dan Bolisi MD16 fodloni o leiaf un o'r meini prawf a amlinellir yn yr adrannau canlynol a maen prawf 5 sy'n datgan:

6.5.1. Mae Polisi MD16, maen prawf 2 yn caniatáu cynigion ar gyfer defnyddiau nad ydynt yn ddosbarth B ar safleoedd cyflogaeth lle mae'r defnydd cyflogaeth presennol yn cael effeithiau andwyol annerbyniol ar amwynder neu'r amgylchedd ar hyn o bryd. Mae angen i ymgeiswyr ddangos sut mae'r defnydd presennol yn achosi niwed na ellir ei liniaru'n briodol a sut y byddai eu cynigion yn gwella'r sefyllfa bresennol.

6.5.2. Yn benodol, byddai angen i ymgeiswyr ddangos bod y defnydd presennol yn achosi effaith annerbyniol ar bobl, amwynder preswyl neu'r amgylchedd naturiol o naill ai:

1. Llygredd tir, dŵr wyneb, dŵr daear a'r aer;
2. Halogiad tir;
3. Sylweddau peryglus;
4. Sŵn, dirgryniadau, niwsans aroglau a llygredd golau;
5. Perygl a chanlyniadau llifogydd;
6. Erydu arfordirol neu ansefydlogrwydd tir.
7. Colli'r tir amaethyddol gorau a mwyaf hyblyg; neu
8. Unrhyw risg arall a nodir i iechyd a diogelwch y cyhoedd.

6.5.3. Gall buddion datblygiad amgen gynnwys buddion amgylcheddol ac amwynder, yn ogystal ag adfywio ardal. Gallai buddion o'r fath gynnwys gwelliannau yn ymddangosiad ffisegol a gweledol ardal neu amwynder ardaloedd cyflogaeth, hamdden neu breswyl cymdogol presennol.

6.5.4. Dylai'r ymgeisydd nodi'r buddion hyn i gefnogi ei gynnig. Fodd bynnag, dylai ymgeiswyr nodi, er y gellir ystyried meddiannydd presennol safle yn 'gymydog drwg', nid yw hyn ynddo'i hun yn cyfiawnhau colli defnydd cyflogaeth, yn enwedig lle mae'n debygol y gellir ailddefnyddio neu ailddatblygu safle ar gyfer defnydd cyflogaeth amgen. Ar ben hynny, ni fyddai effeithiau amgylcheddol ac amwynder y defnydd presennol yn cael eu hystyried ar wahân i faterion cynllunio perthnasol eraill. Er enghraifft, ni fyddai'r fantais o gael gwared ar ddefnydd cyflogaeth 'cymydog drwg' yn unig yn cyfiawnhau caniatáu datblygiad a oedd fel arall yn groes i bolisi cynllunio fel datblygiad manwerthu y tu allan i ganolfannau manwerthu cydnabyddedig, neu ddatblygiad preswyl y tu allan i anheddiad cynaliadwy. Fel y nodwyd uchod, ni ddylai cynigion o'r fath arwain at newid materol yn natur y safle cyflogaeth.

6.6.1. Mae Polisi MD16, maen prawf 3 yn nodi y gall y Cyngor ganiatáu ailddatblygu safleoedd cyflogaeth lleol ar gyfer defnydd amgen lle gellir dangos bod tir neu safle amgen o ansawdd cyfartal neu well ar gael at ddefnydd cyflogaeth mewn mannau eraill. Felly, bydd yn ofynnol i ymgeiswyr ddangos tystiolaeth o argaeledd o'r fath, gan roi sylw hefyd i ba mor addas yw'r safleoedd amgen er mwyn darparu ar gyfer y math o ddefnydd y mae'r tir yn cael ei ddefnyddio neu ei ddyrannu ar ei gyfer.

6.6.2. Wrth lunio rhestr o'r dewisiadau amgen, dylai'r ymgeiswyr sicrhau bod y rhain:

• Wir ar gael i'w datblygu o fewn amserlen resymol;
• Yn rhydd o gyfyngiadau a fyddai'n effeithio ar ragolygon datblygu'r safle; ac
• O ansawdd cyfartal i safle'r cais o leiaf (e.e. lleoliad, hygyrchedd i farchnadoedd llafur lleol a sail cwsmeriaid, cymwysterau gwyrdd, cysylltiad band eang, cyfyngiadau safle).

6.6.3. Mae'r Cyngor yn annhebygol o ffafrio colli safleoedd cyflogaeth a wasanaethir oni bai bod modd dangos bod safleoedd o ansawdd cyfartal ar gael yn barod o fewn Bro Morgannwg. Felly, dylai ymgeiswyr ddarparu tystiolaeth gadarn i ddangos bod safleoedd amgen ar gael yn barod ac yn debygol o ddod ymlaen.

6.7.1. Man cychwyn y Cyngor yw cadw'r holl safleoedd cyflogaeth sy'n cael eu hystyried yn addas, yn nhermau defnydd tir, at ddefnydd cyflogaeth parhaus. Mae Maen Prawf 4 o Bolisi MD16 yn ei gwneud yn ofynnol i ymgeiswyr dystiolaethu bod diffyg galw yn y farchnad neu ddiffyg hyfywedd yn effeithio ar y safle sy'n golygu ei fod yn annhebygol o ddod ymlaen at ddefnydd cyflogaeth.

6.7.2. Yn unol â hynny, ni roddir ystyriaeth i ddefnyddiau amgen ond lle gall ymgeiswyr ddangos yn glir nad oes galw neu ei bod hi'n anhyfyw ei gadw at ddefnydd cyflogaeth yn y tymor hwy. Ni fydd yn dderbyniol dangos diffyg diddordeb marchnadol tymor byr / ar y pryd mewn safle yn unig, a allai fod o ganlyniad i faterion sydyn neu fyrhoedlog yn y farchnad. Bydd disgwyl i ddatblygwyr ddangos nad oes gan safle unrhyw obaith realistig o gael ei feddiannu ar gyfer defnydd cyflogaeth yn y tymor canolig i'r tymor hir, gyda thystiolaeth ddibynadwy a chredadwy.

6.7.3. Bydd angen i ymgeiswyr ddangos eu bod wedi gwneud ymdrechion rhesymol i farchnata'r safle a'i addasu er mwyn ymateb i anghenion cyflogaeth modern. Mae hyn yn cynnwys ystyried y potensial i adnewyddu safle presennol neu ei ailddatblygu ar gyfer defnydd cyflogaeth newydd. Mae'r Cyngor yn disgwyl i ymgeiswyr fabwysiadu dull hyblyg o hyrwyddo safleoedd yn ôl yr amgylchiadau sy'n bodoli, gan gynnwys isrannu neu gyfuno unedau neu eu dymchwel yn rhannol er mwyn gwella mynediad a gwasanaethu, lle bo hynny'n briodol.

6.7.4. Pan fo datblygwr yn ceisio dangos bod safle cyflogaeth dros ben i'r galw, dylai'r safle fod yn wag ar y pryd ac wedi bod yn wag ers peth amser. Os yw'r safle'n cael ei feddiannu'n llawn neu'n rhannol, bydd hyn fel arfer yn cael ei ystyried gan y Cyngor yn gyfystyr â thystiolaeth o'r galw am y safle, oni bai bod tystiolaeth glir yn cael ei darparu sy'n amlinellu bwriad meddiannydd i adael y safle, ei resymau dros wneud, a pham y byddai'n annhebygol o gael ei ddisodli gan ddefnydd cyflogaeth priodol.

6.7.5. Gall tir cyflogaeth gael ei ryddhau ar gyfer defnyddiau priodol amgen os:

• nad oes fawr o obaith iddo gael ei ail-feddiannu gan ei ddefnydd blaenorol;
• yw'r farchnad y mae'r safle penodol yn rhan ohoni wedi ei gorgyflenwi;
• yw'r defnydd presennol yn cael effaith annerbyniol ar amwynder neu'r amgylchedd a/neu;
• mae blaenoriaethau polisi eraill (megis angen tai acíwt) yn cael eu barnu'n fwy dybryd nag ystyriaethau economaidd.

6.7.6. Fodd bynnag, ni ddylai ailddatblygu safle cyflogaeth presennol neu ddyranedig ddarparu cynsail a fydd yn peryglu'r ymdrech i gadw safleoedd cyflogaeth eraill (mwy hyfyw) yn yr ardal.

6.7.7. Mae'r Cyngor yn casglu gwybodaeth safleoedd cyflogaeth flynyddol am safleoedd cyflogaeth presennol a nodwyd o dan Bolisi MD16 sy'n nodi iechyd economaidd y safleoedd yn seiliedig ar gyfraddau eiddo gwag.

6.8.1. Bydd angen Datganiad Marchnata a thystiolaeth ategol briodol arall er mwyn dangos bod y safle wedi cael ei farchnata'n briodol ac nad oes galw cyfredol am ddefnydd cyflogaeth. Dylai'r strategaeth farchnata gael ei pharatoi gan berson proffesiynol addas fel Syrfëwr Siartredig, sydd â gwybodaeth gadarn am werthu/prydlesu eiddo masnachol yn yr ardal ac sydd â'r ardystiad perthnasol. Mae'n rhaid i'r datganiad ddangos bod y safle wedi ei farchnata'n ddiweddar am werth priodol sy'n adlewyrchu amodau'r farchnad yn ogystal â chyflwr y safle.

6.8.2. Rhaid i'r marchnata ddigwydd yn barhaus yn unol â Thabl 2 isod o leiaf cyn cyflwyno cais am newid defnydd i'r Cyngor. Fodd bynnag, dylai'r cyfnod marchnata adlewyrchu manylion pob achos unigol ac unrhyw amodau economaidd sy'n bodoli, er enghraifft efallai y bydd angen cyfnod hirach os yw'r farchnad yn araf neu fod y safle'n fawr neu'n gymhleth. I'r gwrthwyneb, gall cyfnod byrrach fod yn briodol os gellir nodi materion safle-benodol sy'n gosod y safle ar wahân i'r cyflenwad cyffredinol a bod tystiolaeth yn dangos yn glir na fyddai galw'n dod i'r amlwg. Anogir ymgeiswyr i ddefnyddio gwasanaethau cyn ymgeisio'r Cyngor fel bod modd trafod materion o'r fath yn gynnar. Mae manylion y gwasanaeth hwn ar gael ar wefan y Cyngor.

6.8.3. Mae'r tabl isod yn nodi'r gwahanol offer marchnata y dylid eu defnyddio i farchnata'r safle ac i dystiolaethu'r strategaeth farchnata a gynhaliwyd.

Tabl 1: Gofynion Marchnata

6.8.4. Yn ogystal â'r uchod, dylai'r Datganiad Marchnata gynnwys fel isafswm y dystiolaeth ganlynol:

1. Copïau o hysbysebion sydd wedi'u gosod;
2. Math y defnydd y marchnatwyd yr eiddo/safle ar ei gyfer, pa strategaeth farchnata a fabwysiadwyd ac am ba hyd;
3. Pris y farchnad, a ddylai adlewyrchu gwerth presennol y farchnad ar gyfer eiddo o'r fath yn seiliedig ar ei gyflwr presennol a statws defnydd. Os yw'r adeilad neu'r safle yn gofyn am drosi/atgyweiriadau helaeth, dylai'r pris fod yn seiliedig ar y cyflwr heb ei drosi oni bai bod y gwaith i'w wneud cyn ei gwblhau. Ni ddylai'r pris gynnwys unrhyw werthoedd preswyl posibl neu rai eraill di-gyflogaeth.
4. Unrhyw amrywiadau o ran telerau/amodau y mae'r safle'n cael eu rhoi ar gael ar eu sail, gan gynnwys deiliadaethau. Dylai ymgeiswyr fod yn barod i gynnig yr eiddo neu'r safle ar sail lesddaliadol a rhydd-ddaliadol er mwyn ehangu apêl a helpu i ganfod lefel y diddordeb;
5. Y mathau o gleient y rhoddwyd gwybod iddynt am ei argaeledd ynghyd â manylion cyswllt cysylltiedig;
6. Lefel y diddordeb yn y safle yn ystod y cyfnod marchnata – dylai hyn nodi nifer yr ymholiadau, math y defnydd y ceisiwyd amdano, ac, os yn hysbys, y rheswm pam na wnaed mwy ar ôl yr ymholiad gwreiddiol;
7. Lle y bo'n berthnasol, hwylusir adleoli'r meddianwyr presennol i lety addas arall.

6.8.5. Mewn achosion lle mae'r Cyngor o'r farn nad yw'r strategaeth farchnata wedi ei chynnal yn ddigonol mae'n debygol y bydd y cais cynllunio yn cael ei wrthod.

6.9.1. Mewn rhai achosion, gall diffyg galw yn y farchnad fod o ganlyniad i ffactorau megis ffurfweddiad ffisegol, cyflwr neu anghenion seilwaith a allai wneud safle'n anhyfyw at ddibenion cyflogaeth.

6.9.2. Os felly, mae'n ofynnol i ymgeiswyr ddangos bod cadw safle at ddefnydd cyflogaeth yn anhyfyw trwy arfarniad datblygu a baratowyd gan syrfëwr â chymwysterau addas. Dylai hyn hefyd gynnwys ystyried opsiynau amgen megis adnewyddu, dymchwel yn rhannol neu'n llawn ac ailadeiladu, a dangos bod y costau cysylltiedig yn fwy na'r elw ariannol a ragwelir.

6.9.3. Bydd angen darparu'r dystiolaeth ganlynol ar ffurf arfarniad hyfywedd o'r safle er mwyn dangos bod y safle'n anhyfyw ar gyfer defnydd cyflogaeth cyfredol neu yn y dyfodol:

1. Arolwg o'r safle o safbwynt gweithredol sy'n nodi unrhyw gostau eithriadol neu safle-benodol megis seilwaith a gwasanaethau safle angenrheidiol neu gostau adfer tir;
2. Gwerth tir neu bris prynu a manylion trafodiadol;
3. Arolwg strwythurol o'r safle presennol sy'n dangos nad oes modd bwrw ymlaen ag unrhyw waith adnewyddu angenrheidiol o'r fath faint;
4. Costau manwl y gwaith sydd ei angen i adnewyddu/ailddatblygu'r safle;
5. Yn achos darpar landlord, na fyddai'r gyfradd elw ddisgwyliedig o'r safle yn talu costau adnewyddu / ailddatblygu; neu
6. Yn achos darpar berchen-feddiannydd, lefel yr incwm sydd ei hangen i dalu costau adnewyddu / ailddatblygu a gorbenion angenrheidiol eraill.

6.9.4. Dylid gosod costau a gwerthoedd ar gyfraddau'r farchnad ar adeg y cyflwyniad a dylid darparu cyfiawnhad clir am unrhyw brisiau a dalwyd sy'n fwy na gwerth y farchnad. Fodd bynnag, i ystyried amgylchiadau economaidd newidiol, dylid rhoi ystyriaeth i unrhyw newidiadau tebygol yn amodau'r farchnad o fewn cyfnod o 3-5 mlynedd a allai effeithio ar hyfywedd datblygu.

6.9.5. Dylid darparu cymariaethau â chynlluniau cyflogaeth tebyg eraill yn yr ardal leol i gyfiawnhau'r materion safle-benodol sy'n gosod y safle ar wahân i'r cyflenwad cyffredinol, yn enwedig presenoldeb unrhyw gostau annormal a nodwyd. Bydd y Cyngor yn asesu hyfywedd naill ai'n fewnol neu drwy ymgynghorydd annibynnol o'i ddewis, megis y Prisiwr Dosbarth. Lle bo gofyn am gyngor proffesiynol arall, er enghraifft cyngor priffyrdd neu ecolegol, gellid cysylltu ag ymgynghorwyr arbenigol eraill. Bydd rhaid i'r ymgeisydd dalu'r holl gostau sy'n gysylltiedig â'r asesiadau hyn. Bydd gofyn i ymgeiswyr amlygu unrhyw gostau datblygu annormal ar y cam diweddaraf posibl, fel y caiff eu heffaith ar hyfywedd cynllun ei hasesu.

6.10.1. Lle gellir dangos na ellir cyflawni ailddatblygiad at ddibenion cyflogaeth yn unig ar sail ariannol, mae'r Cyngor yn disgwyl i ymgeiswyr ystyried defnyddiau cymysg amgen a all alluogi darparu cyfleusterau cyflogaeth. Rhaid i swm y datblygiad galluogol fod yn gymesur â'r buddsoddiad sydd ei angen i hwyluso buddsoddiad mewn darpariaeth cyflogaeth a dylid ei dystiolaethu'n llawn drwy'r arfarniad hyfywedd datblygu fel yr eglurir yn adran 6.9 uchod. At hynny, lle mae defnyddiau amgen yn cael eu hyrwyddo, rhaid i ymgeiswyr roi sylw llawn i bolisïau CDLl perthnasol eraill.

6.10.2. Lle cynigir datblygiadau defnydd cymysg, dylid dylunio cynllun y safle i leihau'r posibilrwydd o wrthdaro rhwng y gwahanol ddefnyddiau a gynigir, a defnyddiau cyfagos presennol. Dylid hefyd gynllunio defnydd cyflogaeth newydd i fod yn hyblyg ac addasadwy, lle bo modd, er mwyn galluogi defnydd gan ystod o fusnesau a gweithredwyr.

6.10.3. Bydd y Cyngor yn defnyddio amodau cynllunio a/neu rwymedigaethau cynllunio i sicrhau bod datblygiadau o'r fath yn cael eu cyflwyno'n briodol fesul cam er mwyn sicrhau bod y defnyddiau cyflogaeth yn cael eu cyflawni, ac nad yw'r datblygiad galluogol yn cael ei ddarparu ar wahân.

"Ni fyddai'r cynnig yn peryglu defnyddiau cyflogaeth presennol neu gymdogol, yn cael effaith annerbyniol ar amwynder neu'r amgylchedd nac yn arwain at newid materol yn natur safle cyflogaeth." (Polisi MD16, maen prawf 5)

6.11.1. Mae Polisi CDLl MD16 (maen prawf 5) yn ceisio rhagweld amwynder defnyddiau busnes presennol a chymdogol o ddefnyddiau di-gyflogaeth a allai effeithio o bosibl ar eu gallu i weithredu. Wrth ystyried y meini prawf o dan Bolisi MD16 rhaid i ymgeiswyr ddangos sut mae cynnig yn bodloni o leiaf un o'r meini prawf 1 i 4 (y cyfeirir atynt uchod) yn ogystal â thystiolaethu cydymffurfiaeth â maen prawf 5.

6.11.2. Dylai cynigion ar gyfer ailddefnyddio neu ailddatblygu safleoedd ar gyfer defnyddiau cyflogaeth nad ydynt yn Ddosbarth B gael eu hategu gan dystiolaeth i ddangos na fyddai'r datblygiad arfaethedig yn peryglu amodau gweithredu defnyddwyr cyflogaeth eraill sy'n weddill (gan gynnwys safleoedd gwag neu a danddefnyddir) neu'r defnydd posibl o safleoedd cyfagos at ddibenion cyflogaeth yn y dyfodol.

6.11.3. Heb ystyried yr effeithiau posibl yn ofalus ar weithrediadau diwydiannol neu gyflogaeth eraill presennol neu eu hamwynder yn y dyfodol, cyn i'r datblygiad gael ei ganiatáu, mae perygl y byddai'r datblygiad yn arwain at lefelau uwch o gwynion, gan ei gwneud yn ofynnol i gyfyngiadau gael eu gosod ar y gweithrediadau hynny, a allai danseilio eu hyfywedd yn y dyfodol.

6.11.4. Er mwyn cyfiawnhau eu cynnig ar y seiliau hyn, bydd angen i ymgeiswyr gynnwys y wybodaeth ganlynol o fewn y Datganiad Ategol:

1. Manylion am unrhyw ddefnyddiau cyflogaeth cyfagos a'r mathau o weithgareddau sy'n digwydd ar hyn o bryd neu sy'n debygol o ddigwydd yn y dyfodol;
2. Dadansoddiad o unrhyw wrthdaro posibl rhwng y defnyddiau/cyfleusterau sy'n weddill a'r defnydd di-gyflogaeth arfaethedig, gan gynnwys asesiad o faterion fel:
   • Sŵn, arogl, llwch neu allyriadau eraill;
   • Oriau gweithredu;
   • Dirgryniad;
   • Golau;
   • Mynediad i gerbydau, parcio a gwasanaethu; a
   • Diogelwch.

6.11.5. Dylai'r dadansoddiad gynnwys manylion unrhyw fesurau y gellid eu rhoi ar waith i liniaru'r materion hyn. Bydd yr ystyriaeth hon yn arbennig o bwysig lle cynigir cyflwyno defnyddiau tir sensitif i Ardaloedd Cyflogaeth a nodwyd.

6.11.6. Wrth ystyried cynigion ar gyfer defnyddiau di-gyflogaeth, gall y Cyngor hefyd ystyried presenoldeb defnyddiau presennol nad ydynt yn Ddosbarth B er mwyn diogelu safleoedd cyflogaeth rhag crynodiad gormodol o ddefnyddiau nad ydynt yn Ddosbarth B ar safleoedd cyflogaeth presennol a dyranedig, sy'n unigol neu'n gronnus arwain at newid materol yn natur y safle cyflogaeth. Yn hyn o beth, bydd yr arolwg blynyddol o dir a safleoedd cyflogaeth yn sail i ystyriaeth y Cyngor o gynigion ar gyfer defnyddiau di-gyflogaeth.